Сделки с недвижимостью. Жилищные споры.

Сделки с недвижимостью.

Самой дорогой покупкой является – покупка недвижимого имущества. Перед совершением крупой сделки необходимо убедиться в достоверности представленных продавцом документов. У продавца должны быть надлежащие свидетельство о государственной регистрации права собственности, документы-основания – это документы, на основании которых зарегистрировано право собственности продавца. Если вопрос касается покупки земельного участка, то необходимо быть еще осмотрительнее и не забыть проверить такие документы как распоряжение о предоставлении земельного участка, кадастровый паспорт земельного участка, иные документы, в зависимости от вида разрешенного использования земли. Перед совершением сделки следует заказать выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) для того, чтобы проверить наличие или отсутствие обременений и арестов на недвижимое имущество.

Услуги по сопровождению сделки купли-продажи недвижимого имущества:

- Юридическое консультирование;

- Правовой анализ представленных документов;

- Экспертиза документов;

- Составление договора купли-продажи объекта недвижимости;

- Выезд специалиста на осмотр объекта недвижимости;

- Проверка недвижимости на наличие обременений, залога, арестов;

- Переговоры с продавцом/покупателем;

- Полное сопровождение сделки (от первой консультации специалиста до получения документов после государственной регистрации права).

Оформление строения в собственность.

Необходимые условия - наличие зарегистрированного права собственности на земельный участок или договора аренды земельного участка.

Порядок оформления:

- Составление технического плана здания;

- Подача технического плана в кадастровую палату для постановки объекта на кадастровый учет;

- Получение кадастрового паспорта на здание;

- Подача документов для регистрации права собственности на здание.

Данный порядок оформления права собственности на постройку является упрощенным и действует до 1 марта 2018 года.

Жилищные споры.

Признание утратившим право пользования жилым помещением (выселить, выписать).

Выселены могут быть бывшие члены семьи собственника, прекратившие с ним семейные отношения. Собственник вправе предъявить иск о выселении, и он подлежит удовлетворению, кроме случаев выселения несовершеннолетних детей собственника, а также лиц, которые сохраняют право пользования в связи с отказом от участия в приватизации этого жилого помещения (ст. 31 Жилищного кодекса РФ).

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу - основание для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ).

Вселение в жилое помещение.

Вселение членов семьи по договору социального найма. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Вселение сособственника жилого помещения при наличии препятствий в пользовании им.

Определение порядка пользования жилым помещением.

Согласно п. 37 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в ч. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Способы разрешения спора:

- Мирное решение проблемы, составление соглашения об определении порядка пользования жилым помещением;

- Подача искового заявления в суд для определения порядка пользования. 

Услуги:

- юридическое консультирование;

- досудебное урегулирование ситуации;

- переговоры с жильцами, сособственниками;

-  составление искового заявления, подготовка пакета докумнтов в суд;

- представление интересов в суде. 

- получение решения суда.

Узаконивание перепланировки.

2 способа:

1. Получение разрешения на выполнение перепланировки в Администрации округа;

2. Узаконивание уже выполненной перепланировки в судебном порядке.

В первом случае готовится проект планируемой перепланировки и документы подаются в Администрацию округа для получения разрешения на перепланировку. Администрация обязана предоставить распоряжение о разрешении перепланировки согласно проекту или об отказе в течении месяца. В случае отказа обосновать принятое решение. Отказ Администрации может быть обжалован в суде.

Применительно ко второму случаю. Самовольной является перепланировка жилого помещения, проведенная при отсутствии документа, подтверждающего принятие решения о согласовании перепланировки, или с нарушением проекта перепланировки жилого помещения (ч. 1 ст. 29 Жилищного кодекса РФ). В настоящее время существует два способа узаконивания самовольной перепланировки. Основной способ - легализация самовольной перепланировки через суд (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Однако местным законодательством может быть предусмотрен административный порядок узаконивания, который примерно соответствует порядку получения разрешения на осуществление перепланировки. И в первом и во втором способе делается проект уже выполненной перепланировки, а документы также подаются в Администрацию округа. После получения отказа в согласовании перепланировки такой отказ обжалуется в суде. 

Документы, необходимые для первичной консультации:

-Свидетельство о государственной регистрации права;

- Договор купли-продажи/дарения;

- Технический паспорт объекта;

- Фотографии перепланировки.

Услуги:

- юридическое консультирование;

- правовой анализ документов;

- составление проекта перпланировки;

- подготовка пакета документов в органы местного самоуправления (Администрацию);

- представление интересов в органах местного самоуправления;

- составление искового заявления в суд;

- представление интересов в суде.